摘要 在今年的市场寒冬的考验下，郑州房价将呈现分水岭态势，强者恒强，弱者愈弱。

年关将至，又到打响年末收官战的时刻。许多房企为了年底回款，冲刺销售目标，纷纷推出各种打折促销手段，特价房层出不穷。但在整体下行的行情下，也有一些“逆市上扬”的房源，不降反涨。

上周末郑州5项目开盘，碧桂园云镜却在疲态尽显的市场中显得格外抢眼：首开推出160套房源，成交145套，去化率达到91%。为什么该项目会如此热销，仔细研究也不难发现其原因：金水区花园路国基路，双地铁，学区完善。由此可见，核心区域加上成熟配套，在市场上的需求还是比较“刚”的。

(资料图片仅供参考)

显然，在今年的市场寒冬的考验下，郑州房价将呈现分水岭态势，强者恒强，弱者愈弱。

选择优质资产

对于置业者来说，就要重新调整购房逻辑了，要选择优质资产。一般来说优质资产都有几个不可或缺的共性：

稀缺资源

产品过硬

品牌兑现力

稀缺资源就是手里的一张好牌，过硬的产品和品牌兑现力就是如何把手里的牌打好。老城区寸土寸金的土地供应和成熟的配套，成就了三环内的稀缺资源，今天就来盘一盘主城区即将入市价格坚挺楼盘。

老城区改善盘年底集中入市

未来天奕

主城区CEO盘。位于东风路经二路交汇处，眺望东风渠，位置绝佳。据说从建筑外形到户型设计再到室内装修，都由大师李玮珉操刀设计。主力户型为160m²—580m²大平层四房产品，精装修交付，产品设计豪华，周边生活配套成熟，出行便捷。开发商也确实是使出了洪荒之力，将主城区的标杆豪宅。但项目的容积率略高，周边人群密集，环境不纯粹。现在市场低迷，打造这样的豪宅产品，也需要实力强大的开发商，目前该项目的开发商还没有打造豪宅的经验，项目到底如何，还需要落地之后才能知晓。

万科古翠隐秀

效果图

杭州古翠隐秀

位于经二路与红专路交汇处，向北有农业路快速路，出行相对便利。这是万科在金水主城区继世阶之后的又一改善作品。目前所了解到的信息是将打造主城区的改善项目，纯粹大平层，主力户型是188平方米，对外释放的还有147平方米、175平方米、225 平方米、248平方米。对于改善产品来说，万科操盘本身就是一张王牌。不过看地块，劣势是显而易见的，地块较不规则，是今年6月份集中土拍万科拿到的地块。这个项目的思路是来源于杭州的古翠隐秀，但不同于杭州静谧归隐的气质，主城的城市病比如噪音堵车等问题也会面临。

敏捷江山誉

项目同未来天奕、万科古翠隐秀一样，都是位于金水区核心区域。该项目是敏捷和银基合作拿下的地块，银基是河南老牌房企，但这个敏捷也是来头不小。敏捷集团创立于1993年，全国百强房企，之前在郑州开发的项目仅有2020年拿下的巩义锦绣源筑项目。敏捷江山誉位于纬四路未来路交汇处，打造住宅兼容商业项目，容积率偏高，周边医疗资源丰富，但是嘈杂拥挤。项目定位刚改，精装交付，目前的户型有89平方米、109平方米、125平方米、139平方米。据项目负责介绍，目前5#楼即将入市，该栋楼的得房率较高，整体在80%以上。未来路沿线已经好久没有新盘出现，这个项目作为敏捷正式入郑的第一盘，首开会更注重口碑和影响力。

金茂未来府

金茂未来府是金茂在6月土拍中，以溢价30%，楼面价10226元/㎡拿下经开9号地。位于经开第五大街和南三环的西北侧，离南三环较近，出行方便。在目前的市场上，经开老城区也成了房企的香饽饽。交通便利，配套齐全，离东区的距离比较近，承接东区外溢人群。这个项目延续金茂主打的科技住宅，但与以往的豪宅产品定位不同，这次金茂设计了89平的小户型，对于刚需来说，也有了上车金茂的机会。目前项目对外释放的户型的面积有：89平、113平、128平、145平和165平。目前，金茂部分项目出现业主维权的情况，项目蓄客或受影响。

老城区价格站稳2万+

郑州三环老城区云集大量的优质资源。学区方面，不管是省实验小学还是郑州八中，省实验中学，都是一位难求。完善的商业配套，正弘城，丹尼斯，更有充满市井气息的健康路夜市。医疗更不用说，单金水区就有10家三甲医院。丰富的交通网，不管是公交线路，还是地铁线，都途经主城区。也正因这些，老城区生活便利，相比北龙湖，更有生活的烟火气。

老城区因为其发展成熟，资源集中，我们不得不面对老城区通病：人口膨胀，交通拥挤，景观绿化少……例如郑州金水区纬五路沿线，沿途有纬五路一小、二小，还有省人民医院，省胸科医院，每天拥挤嘈杂，堵车已经成了常态。

任何楼盘都有优缺点，但区位和成熟的配套也成为越来越多人置业的重要因素。

虽然今年的市场行情不好，反观金水老城区很多老破小，很多二手房的挂牌价格仍在2万以上。可见主城区的价格已经在不知不觉中站稳了2万+。现如今主城区的土地开发一块，少一块，在预算充足的情况下，还是选择资源稀缺，有“刚性”支撑的楼盘作为首选，同时要考虑房企实力以及具有亮点的产品，这样才有利于资产的增值。